газета "О главном" 2000, #1
Почему жильцам выгоднее стать товарищами?
Анатолий Баскаков

Реформа жилищно-коммунального хозяйства у всех на слуху. Но большинство россиян связывают ее просто с ростом квартплаты. Однако это только одна - довольно пассивная точка зрения на то, что затронет каждого из нас. Возможно, именно эта пассивность и привела к тому, что вот уже пять лет реформа ЖКХ топчется на месте. Да, отдельный квартиросъемщик не в силах изменить сложившуюся годами систему. Но почему прекрасная законодательная база вот уже столько лет не работает? Нам представляется, что причина в том, что в городских властных структурах просто нет лиц, заинтересованных в ее проведении. 
Вспомним, к какому ЖКХ-порядку приучили горожан эти самые структуры. В прошлом - достижением нашего социалистического государства считался низкий уровень и стабильность платы за жилищно-коммунальные услуги. Величина квартплаты не менялась с 1927 до 1991 года, а оплата за жилищно-коммунальные услуги не превышала до 1995 года 3-5 % совокупного дохода средней по достатку семьи. Но затем государство перестало справляться со своими обязанностями, потому что в прошлом взяло на себя слишком много обязательств, которые оказались ему не по силам. 
Сегодня, в связи с износом жилого фонда, объемы дотаций, требуемые для его поддержания и оплаты коммунальных услуг - многократно возросли. Те же пропагандистские цели, ради которых создавался миф минимальной квартплаты - канули в лету. Жилищно-коммунальная сфера по инерции съедает огромную часть бюджетных денег, а работает при этом не лучшим образом. 
Посмотрите, во что превратились наши подъезды? Подъездные двери разбиты, либо отсутствуют. Лестничные клетки представляют собой образец низкопробного художества и словарь ненормативной лексики. Электропроводка висит без всякой защиты, электрощиты раскурочены, выключатели не работают. Отопление в подъездах не ремонтируется, а в случае размораживания просто отключается. Битые стекла, сломанные двери, голые трубы зимой есть в любом городе. Жалобы же в ЖЭУ, в большинстве случаев ни к чему не приводят. 
Выход из сложившейся ситуации есть. Необходимо оздоровление российского коммунального хозяйства. Требуется новая структура управления ЖКХ. Мировой опыт показывает, что денег будет тратиться значительно меньше, а обслуживание улучшится, когда управлять своими домами, решать, на что тратить деньги и у кого заказывать услуги, будут сами жильцы.

Зачем нужны ТСЖ и кондоминиумы?
Сейчас в городе начался процесс создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, ведь многое для русского менталитета еще не отработано. Тем не менее это самый реальный путь стать хозяевами своего дома, добиться высокого уровня его обслуживания и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.
Напомню, что: ТСЖ - товарищество собственников жилья - организация, юридическое лицо, объединяющее жильцов группы домов, которые берут в управление свои дома и прилегающую к ним территорию. Расчеты показывают, что в условиях города ТСЖ смогут нормально работать, когда объединяют от 1000 до 3000 квартир. Необходимо пока еще безликую массу граждан "ввести" в рыночные отношения. Пока же ситуация такова, что руководство города, опираясь на деградировавшие ЖЭУ, которые не имеют никакого желания делится даже этими остатками власти, просто покачивает головой. Мол, поживем - увидим. Интересно, что самые заинтересованные в создании ТСЖ лица - жильцы и владельцы квартир, в силу своей занятости, выступают статистами. Они не в силах изменить хоть что-нибудь.
Жилищная реформа как раз и направлена на то, чтобы передать жилье в управление самим жильцам и создать рынок коммунальных услуг, на котором заказчик, в лице ТСЖ, сможет найти себе то, что ему по вкусу и по карману. Специалисты считают, что и вероятность экономических кризисов в стране после проведения жилищной реформы безусловно уменьшится, потому что эффективнее будут расходоваться очень немалые бюджетные деньги. Жилищная реформа - это шаг к стабильной и уравновешенной экономике. 

Два взгляда на реформу.
Со стороны внешнего наблюдателя суть реформы банальна: государство хочет переложить бремя расходов по содержанию жилья на его владельцев или арендаторов. Ведь началась она с самого простого - увеличения тарифов на услуги. Правда обещают организовать выплату компенсаций малоимущим. Да еще подталкивают с созданию каких-то таинственных ТСЖ и кондоминимумов.
Действительно, было решено, что постепенно, в течении нескольких лет, в затратах на содержание и эксплуатацию жилья будет постепенно расти доля платежей граждан, и к 2003 году она должна достигнуть ста процентов.
Отдельные категории населения, не имеющие возможности оплатить все издержки, получат субсидии. Доплата из бюджета станет более адресной - конкретно каждому нуждающемуся. Сегодня же, если вдруг и появляются эти самые субсидии, то немедленно, под предлогом расчетов со своими долгами, оседают в существующих ЖЭУ-структурах. Однако суть организации ТСЖ не так проста. С правовой точки зрения, необходимо пресечь порочную практику, когда эксплуатационные службы практически не несут ответственности за свою работу. Контрольные полномочия необходимо передать жильцам. Это не только позволит снизить раздутые эксплуатационные затраты, но и повысит качество услуг. 
Кроме того, появится юридический инструмент, позволяющий умерить аппетиты предприятий-монополистов в области газо-, электро-, тепло- и водоснабжения. Ведь практика показывает, что установка счетчиков позволяет уменьшить в полтора-два раза расходы этих ресурсов. Привлечение владельцев квартир в качестве заказчиков, а не только потребителей коммунальных услуг, позволит начать поиск резервов снижения затрат в системе ЖКХ, начать оптимизация расхода ресурсов. 
Таким образом, другая сторона организации ТСЖ - реальное начало формирования новой для нас культуры мышления. 

Будем учиться жить экономно. 
Важную роль в проведении жилищно-коммунальной реформы может сыграть радикальное изменение отношения населения к содержанию своего жилья, к расходованию газа, воды, тепла, электроэнергии. Как известно, стремление к экономии не самая типичная черта россиян. Потому и вылетают миллионы дотационных рублей в распахнутые зимой форточки, утекают через незакрытые краны и сжигаются в работающих день и ночь электроплитах.
Вспомним в этой связи опыт организации учета электроэнергии в СССР. Сегодня мы привыкли к учету ее расхода в собственной квартире, и уходя, выключаем свет. И уже не многие помнят массовую установку счетчиков, осуществленную в конце 50-х и начале 60-х годов.
До этого расход электроэнергии и, соответственно, плата за нее определялись по установленной мощности. Так, с населения плата за электролампочку взималась по ее мощности за период работы в темное время суток. За розетку была установлена плата четыре рубля в месяц в ценах того времени, что соответствовало расходу 100 кВт/час. Если учесть, что в тот период у населения не было холодильников, телевизоров, стиральных машин и многих других ныне привычных электроприборов, то станет понятным, что плата за розетку в три-пять раз превышала фактическое потребление. 
И дело здесь не только в нарушенной справедливости, практика подобного подхода к учету ресурсов во многом способствует закреплению мнения, что экономия - это не про нас. А ведь такой подход к "своему дому" чреват огромными потерями. 
Уместно вспомнить тот режим экономии, который существует в европейских государствах, где даже в гостиницах температура по ночам снижается до 10-12 градусов. В Америке и Канаде программы сокращения потребления воды и тепла отнесены к разряду приоритетных в деятельности муниципалитетов.
При социализме, когда энергоресурсы вроде бы ничего не стоили, у нас на Урале, строили холодные здания и подавали туда много тепла. Поэтому почти все ранее построенное с сегодняшней точки зрения - брак и требует доработки. Скорее всего, со стороны городских властей, понадобятся достаточно жесткие меры для того, чтобы принудить организации к утеплению стен и окон зданий, которые совершенно не соответствуют местным условиям.
Стимулом к каждодневной экономии может стать и введение ступенчатой системы оплаты, когда устанавливается пороговая величина потребления например, электроэнергии. Потребил меньше - платишь по сниженному тарифу, сильно превысил расход - придется раскошелиться.

ТСЖ - форма согласования интересов. 
Поскольку реформа ЖКХ затрагивает практически все слои населения - сейчас это самый чувствительный узел российских реформ. Создание ТСЖ - это путь, который все равно предстоит пройти большинству горожан. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и вся прибыль от ее деятельности идет на удовлетворение запросов жильцов. В отличие от существующих ЖУЭ, ответственных за нынешний хаос в коммунальном хозяйстве. 
В соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" таким объединением является кондоминиум - товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в котором устанавливаются условия совместного владения и пользования межквартирными лестницами, коридорами и т.д.
Чтобы согласовать интересы участников общей собственности, товарищество образует органы управления и контроля: общее собрание, правление, ревизионную комиссию.
Для удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в имущественные отношения с различными юридическими лицами.
При организации товарищества предметом его деятельности являются: 
- соглашение домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью;
- обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жилищной сфере;
- осуществление деятельности по строительству, реконструкции, содержанию, ремонту, эксплуатации и управлению недвижимым имуществом в жилищной сфере;
- обеспечение коммунальными услугами;
- обеспечение выполнения правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий;
- представление общих интересов членов ТСЖ в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах.
Иными словами, основная задача товарищества собственников жилья -- исполнять функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. Обслуживание жилых помещений возможно как своими силами, так и силами других организаций. Исходя из вышесказанного следует вывод, что объединение жильцов в ТСЖ дает им не только дополнительные права, но и дополнительные обязанности. Товарищество жильцов имеет больше прав и возможностей, чем отдельный житель. Общее собрание членов ТСЖ имеет право поручить ревизионной комиссии сделать проверку издержек и цен на предоставляемые услуги поставщика. Это позволит в случае обнаружения необоснованных затрат требовать снижения цен. Появляется возможность подписать с поставщиком контракт на поставку по договорным тарифам. 
Каждый человек решает сам, занимать ли ему активную позицию при проведении реформ или оставаться в стороне. Однако, жизнь показывает, что те, кто активно включаются в реформы, в конечном итоге получают от них больше, чем те, кто остается в роли пассивного наблюдателя. Это, безусловно, относится и к жилищной реформе.