журнал "ИНФОР" 2000, #2
АНАТОМИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕКИ
Анатолий Баскаков


Как известно московское правительство планирует в 2006 г. довести планку выплат за жилищно-коммунальные услуги до 25% от доходов семьи. Если учесть, что в среднем россияне около половины своих доходов тратят на питание (в США 20% доходов проедают лишь те, кто живет на уровне бедности), для ипотеки в семейном бюджете может просто не остаться средств.

Квартирный вопрос портит жизнь не только москвичам. Однако решительность и значительные финансовые возможности московского правительства в решении этого вопроса накладывают свой отпечаток на способы его решения. Настойчивые усилия мэра столицы ввести в Москве ипотеку вполне понятны. Гигантский строительный комплекс Москвы вполне может остаться не у дел. После сдачи огромных объектов к 850-летию Москвы, строители стали активно наращивать темпы жилищного строительства. Но находить покупателей на квартиры становится все сложнее.
А между тем жилищная проблема в Москве обостряется с каждым годом. На повестке дня - снос и расселение 6,5 млн. кв. м пятиэтажек и ветхих домов, капитальный ремонт и реконструкция еще более 20 млн. кв.м жилья. Чтобы решить проблему, в столице надо строить по меньшей мере 5 млн. кв.м жилья в год. Специалисты утверждают, что таких расходов городская казна не выдержит.
Сегодня, отчаявшись получить квартиру по-советски бесплатно, все больше москвичей готовы поучаствовать в решении своих проблем собственными средствами, воспользовавшись жилищными субсидиями. Еще 3 - 4 года назад среди очередников такую готовность выказывали только 6%, сегодня - около 20%. Однако и на то, чтобы обеспечить субсидиями всех желающих, у московского правительства уже нет средств. Рассчитывать на субсидии могут лишь те, кто занял очередь на жилье не позднее 1987 г. Так что ипотечные кредиты были бы спасением и для населения, и для строителей, и для правительства.
Но для ипотеки, как известно, нужны "длинные" деньги, которых у российских банков нет. Именно за "длинными" деньгами, без которых невозможно внедрение ипотечного кредитования, ездил мэр столицы в Бостон. Поездка была не напрасной. Ряд зарубежных банков готовы помочь Москве и деньгами, и советами. При этом необходимые средства предполагается привлекать не под гарантии правительства, а под гарантии российских банков, которые будут эти кредиты обслуживать. При этом столица готова ежегодно под ипотеку строить дополнительно к нынешним 3 млн. еще 1 млн. кв.м жилья в новых районах, где себестоимость составляет 600-700 долл. за 1 кв.м.

ОТ ЗАРУБЕЖНОЙ ТЕОРИИ - К ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ПРАКТИКЕ

Впервые об ипотеке заговорили риэлтеры. Буквально с первых дней создания Российской гильдии риэлтеров там принялись пристально изучать зарубежный опыт. Опыт изучали долго и упорно. В то время нам казалось: достаточно сделать слепок с классической американской ипотеки или немецкой системы стройсбережений - и все проблемы будут разрешены, - вспоминает первый президент гильдии, доктор экономических наук В.Кудрявцев. Увы, вскоре пришлось признать: американская ипотека вряд ли в ближайшие годы сможет работать в российских условиях: слишком высока инфляция и чересчур дороги кредитные ресурсы. Возможно, в этой ситуации более предпочтительной может оказалаться немецкая система стройсбережений.
Пока риэлтеры занимались адаптацией зарубежных схем кредитования, американский Институт экономики города открыл в Москве свое отделение. Его специалисты взялись в том числе и за внедрение американской ипотеки. Задача не из легких, если учесть темпы инфляции, отсутствие "длинных" денег, и пробелы в законодательстве. Чтобы как-то помочь делу, были разработаны различные кредитные инструменты, способные снизить нагрузку на клиента и смягчить последствия инфляции. Среди них -- выдача промежуточных кредитов под залог имеющейся квартиры, продажа которой призвана покрыть разницу между суммой выдаваемого кредита и стоимостью приобретаемого жилья.
Постепенно дело сдвинулось с мертвой точки. Сначала банки выдавали ссуды сотрудникам, затем -- работникам предприятий, являющихся их клиентами, под гарантии этих предприятий. По прежнему пользуются льготными ссудами состоятельные москвичи, которые берут их для приобретения элитного жилья или жилья повышенного качества.
Хотя заемщики предпочитают брать кредиты на 10 лет, погасить их стремятся как можно быстрее. Постепенно идет приближение российских схем кредитования к классическим. Так, все чаще кредиты оформляются не под различные схемы рассрочки, когда право собственности у заемщика возникает только после погашения ссуды, а, как это принято во всем мире, - под залог приобретаемого жилья. И все же, несмотря на некоторые положительные сдвиги, приходится отметить: дело по-прежнему продвигается медленно. Количество кредитов, выданных по этой схеме, учитывая остроту жилищной проблемы, капля в море.
Причин, почему не приживается в России американский вариант ипотеки -- несколько. Одна из них - нет "длинных" денег. Уже существующие обязательства по "коротким депозитам" на срок в несколько месяцев не позволяют банкам выдавать кредиты на 20 - 30 лет. В Америке эта проблема решается с помощью вторичного рынка закладных. Финансовые корпорации приобретают у банков первичные закладные, формируют их в пулы и на основании пулов выпускают и продают конечным инвесторам ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Банки, пенсионные фонды, страховые компании весьма охотно приобретают эти ценные бумаги: доходность их выше, чем ставки по депозитам, а надежность вложений обеспечивается не только недвижимостью, но и гарантиями государства.
Другая причина черепашьих темпов - отсутствие необходимой законодательной базы. Выдавая сегодня кредиты под залог недвижимости, банки рискуют остаться без денег, а заложенную квартиру получить вместе с проживающим в ней должником. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу перемена права собственности не лишает гражданина права на проживание в ней.
Правда, Указ Президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" внес поправку к Гражданскому кодексу. Теперь, если ссуда бралась под строительство жилья и кредит не был погашен, заемщик и члены его семьи могут быть выселены из жилья, построенного на эти деньги. Однако и сегодня суды далеко не всегда принимают это положение во внимание.
И все же банки выдают ипотечные кредиты, стараясь при этом максимально обезопасить себя. Способов немало: в качестве гарантов привлекают предприятия, на которых работают заемщики. Некоторые банки работают в паре с дочерней компанией, которая оформляет на себя право купли-продажи заложенного имущества. То есть банк выдает кредит под имущество, которое находится в собственности его партнера, а заемщик на время выплаты кредита пользуется этим имуществом на правах аренды.
Но самым надежным способом обезопасить себя, как и на Западе, является уверенность, что доходы клиента позволят ему вовремя погасить долг. Предоставляя кредит, банки следят за тем, чтобы выплаты по нему не превышали 30 - 40% доходов клиента, причем в эту сумму входят и все квартирные платежи. К тому же следует учесть, что минимум 30% стоимости квартиры заемщик должен оплатить из собственных средств.
И здесь мы подходим к третьей, главной, причине пробуксовки московской ипотеки. Обеспечить низкие (ипотечные) процентные ставки по кредитам можно, лишь дотируя их. Однако в условиях российской нестабильности даже рассчитать эти дотации чрезвычайно сложно. Кроме того, искусственно заниженные ставки чреваты еще одним последствием - воспользоваться ипотечными кредитами, дотируемыми из бюджета, могут совершенно не те, кому они предназначены. Поэтому намного проще выдавать субсидии очередникам, что уже на протяжении нескольких лет и делает московское правительство.
Если же ставки не дотировать, то реально они составят 12 - 18% годовых в валюте. При этом срок кредитования не превысит 10 лет. Это означает, что, воспользовавшись кредитом на 10 лет для приобретения одной квартиры, заемщик в конечном счете должен будет выплатить банку стоимость почти двух. Как говорится, если нет денег на одну квартиру - купи две. Несмотря на мою иронию, опыт показывает, что в Москве находятся достаточно состоятельные люди, которые уже решились использовать эту, близкую к классической схему ипотечного кредитования для быстрого приобретения именно той квартиры, которая им действительно нравится. В тоже время, рассчитывать на то, что очередники выстроятся в очередь за такими кредитами, чтобы скупить 1 млн. кв.м жилья в новостройках, не приходится. Но даже такая инициатива московского правительства реально ведет к активизации рынка.

РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКЕ БЫТЬ!

Несмотря на столь скромный, а, скорее, реалистический результат использования американского варианта ипотечного кредитования, эксперты по недвижимости поддерживают инициативу московского правительства. Многое зависит от грамотной работы с клиентами, от того, может ли клиент сам выбрать тот вариант ипотеки, который подойдет именно ему. Известен опыт применения в Москве и России других схем ипотечного кредитования. Например в немецкой системе стройсбережений ипотека выглядит иначе. Кроме личных накоплений граждан эта система предусматривает использование жилищных субсидий, помощь предприятий, использование доходов, полученных от продажи по рыночным ценам жилых и нежилых помещений и от сдачи последних в аренду, зачет имеющегося у клиента жилья, рассрочку платежей, предоставление льготных ссуд.
Схема работает следующим образом - очередники, т,е, имеющие право на получение субсидии, должны накопить 50% величины личного вклада, например, если себестоимость квартиры 100 тысяч, а субсидии составляют 60 тысяч, то нужно внести 10 тысяч. С желающими приобрести квартиры заключается договор. Клиент сам определяет срок накопления, в процессе которого он перечисляет средства на свой личный счет, открытый в уполномоченном банке. При этом очередники приобретают квартиру по инвестиционной стоимости, остальные клиенты - по рыночной цене. После того, как клиент накопит 50% от стоимости заявленной квартиры, он имеет право выбрать уже конкретный адрес дома-новостройки из числа включенных в программу.
При этом он обязуется в течение инвестиционного этапа (1, 5 - 2 года) накопить еще 20% стоимости квартиры (для очередников - 20% личного вклада). Именно на этом этапе очередникам предоставляются субсидии. Их источники могут быть различы: федеральный бюджет, префектура, предприятие. Нпаример, в известной программе "КомбиИнвест" основным источником средств на выдачу очередникам субсидий являются доходы, получаемые от продажи части жилья по коммерческим ценам, продажи и сдачи в аренду нежилых встроенно-пристроенных помещений, размещения свободных средств на рынке ценных бумаг. В это же время клиент может расплатиться за квартиру любой недвижимостью, которая ему принадлежит на правах собственности, в том числе и через фьючерсную продажу (с отсрочкой заселения), которую готова взять на себя корпорация.
Те, кто выплатил уже 70% стоимости приобретаемой им квартиры (очередники 70% личного вклада), могут также переехать в новую квартиру, но пока на правах арендатора. Правда, в этом случае с ними в дополнение к основному договору заключаются еще два - договор ссуды и договор аренды. Условия ссуды зависят от величины накопительного срока. Обычно ссуда под 8 - 11% годовых выдается на 1, 5 - 4 года. Понятно, что такая система орентирована на менее обеспеченных граждан. Сейчас в программу включаются москвичи, чей семейный доход позволяет приобрести за год от 3 до 5 кв.м. Они выбирают самое дешевое жилье, а накопительный этап растягивают на 5 лет.
Известно, что при помощи такой схемы кредитования руководитель города может сравнительно быстро создать резерв достаточно дешевого жилья для социально незащищенных категорий граждан. В столице по этой схеме уже начато заселение новостроек. Ведется и новое строительство дешевых социальных квартир.
Создание в России рынка ипотечного кредитования просто необходимо. Специалисты надеются, что не за горами время, когда наконец будет согласована и скорректирована с учетом накопленного опыта законодательная база ипотеки. Когда наконец исчезнет то, что психологи называют "моральный гнет бесконечного ожидания" бесплатного жилья или возможности улучшения имеющегося. У банков свой интерес, по мнению экспертов, риск по ипотечным кредитам ниже, чем по другим: все-таки эти займы обеспечены недвижимостью. Считаю, что ипотечные инициативы московского правительства позволят получить практический опыт, и в ближайшие годы, при поддержке московской и региональных инициатив правительством РФ, рынок ипотечного кредитования в России заработает на вполне цивилизованной основе.